Je bent van plan een tweede huis te kopen in het buitenland? 10 vragen die je toch moet stellen?

Wie droomt er niet van een tweede verblijf te kopen in het buitenland? Een plek om naartoe te vluchten als de winterdagen hier te kort en te koud worden. Of een oase van rust om met de kinderen te genieten van de eindeloos zwoele zomeravonden. Toch zijn er niet enkel leuke kanten aan het hebben van een tweede verblijf, er komen ook belangrijke fiscale aspecten bij kijken. Welke precies, vertelt een specialist ter zake, internationaal fiscalist Iven De Hoon

 

  1. Weet de fiscus dat ik een tweede woning heb?

Uiteraard is er niets verkeerds aan het hebben van een tweede verblijf in bijvoorbeeld Spanje, Italië of Turkije. Dus waarom zou de fiscus dit niet mogen weten? Als de fiscus weet heeft van je tweede verblijf, zal dit betekenen dat je mogelijk belastingen in België moet betalen (zie verder), Ook zullen bij je overlijden successierechten betaald moeten worden door je erfgenamen die het tweede verblijf erven. Bovendien zijn er toch heel wat Belgen, die om begrijpelijke redenen, het graag discreet houden dat zij een tweede woning hebben in Frankrijk Men moet immers ook de ‘aankoop’ kunnen verantwoorden… met officieel verdiend geld.

 

Er is de laatste tijd al heel wat te doen geweest in de media over Belgen die een tweede verblijf hebben in het buitenland. Weet je lokale belastingcontroleur inderdaad dat je een optrekje hebt in de Charente of de Provence? Met Frankrijk in het bijzonder is er al jaren informatie-uitwisseling. Of anders gesteld: de Franse autoriteiten bezorgen de aankoopakten van onroerend goed aangekocht door Belgen aan de Belgische fiscus. Dit verloopt niet altijd even efficiënt, maar er kan worden gesteld dat als je een pand koopt in Frankrijk, de kans zeker reëel is dat je Belgische belastingcontroleur dit te weten komt. Of hij met deze informatie iets doet, is een andere zaak. Soms wel en soms niet.

Wat andere landen betreft, is het heel wat minder duidelijk Er is – ondanks een berg verdragen – geen geregelde uitwisseling tussen de Spaanse, Portugese, Griekse, Italiaanse… en de Belgische fiscus. Maar natuurlijk zet de automatisering zich snel verder. Het is dus zeker niet uitgesloten dat over pakweg twintig jaar er een soort Europese databank zal zijn waarin de fiscus naar believen zal kunnen grasduinen. Voorlopig is het nog koffiedik kijken, maar het dreigt er toch wel aan te komen.

 

  1. Word ik belast op mijn buitenlands tweede verblijf?

Stel dat je met netjes officieel verdiend geld of met het kapitaal uit je groepsverzekering een buitenlands vastgoed koopt. Waarom zou de fiscus dit niet mogen weten? Omdat je er zwaar op wordt belast? Is dit zo? Je moet in België zoals dat heet je ‘wereldinkomen’ opgeven, met andere woorden: alles wat je waar ook ter wereld verdient, moet je vermelden in je Belgische belastingaangifte. Wat dat tweede verblijf betreft, betekent dit de werkelijk ontvangen huurinkomsten als je de woning verhuurde, of de huurwaarde als je het pand niet verhuurde. Hierop zou je dan belast kunnen worden, maar gelukkig heeft België met heel wat landen een dubbel¬belastingverdrag afgesloten. In zo’n verdrag is bijna steeds voorzien dat het land waar het tweede verblijf is gelegen, belastingen mag heffen op de inkomsten of de huurwaarde van het pand. In België zelf word je dan niet meer belast op de huurwaarde of huurinkomsten van je buitenlandse pand. België zal alleen de buitenlandse huurwaarde of de effectieve huurinkomsten (na eerst de eventueel reeds in het buitenland betaalde belasting) gebruiken om de hoogte te bepalen van de aanslagvoet op je overige Belgische belastbare inkomsten. Maar stel dat je een flink loon verdient en al in de hoogste belastingschijf zit, dan maakt het eigenlijk helemaal niet uit of je een buitenlands pand hebt, want je zit toch al in de hoogste schijf. Met andere woorden: dit is een overroepen probleem.

 

Je zal wel in het land waar je pand ligt bijna steeds belastingen betalen op jouw onroerend goed, of lokale taksen, net zoals je in België onroerende voorheffing betaalt. Maar dit verschilt van land tot land. Zo is er bijvoorbeeld in Spanje ook een kadastraal inkomen dat wordt toegekend aan een woning (valor catastral) en ook een nog een lokale vastgoedbelasting (impuesto sobre bienes inmeubles). In Frankrijk heet het dan weer de valeur locative, een soort van kadastraal inkomen dat regelmatig wordt geactualiseerd. Elk land heeft dus wel zijn vastgoedbelasting, informeer je vooraf.

Op dit ogenblik kan je in België geen fiscaal voordeel genieten als je leent voor een buitenlands pand. Maar de Europese rechtspraak evolueert toch zonder meer in de richting dat dit in de toekomst wel mogelijk zal zijn.

 

  1. Wat als ik het pand in het buitenland verkoop?

En wat als je je Franse of Spaanse tweede verblijf na verloop van tijd met een flinke winst verkoopt? Word je dan in België op deze eventuele winst (zgn. meerwaarde) belast? Gewoonlijk zal je een tweede verblijf kopen in een land waarmee België een belastingverdrag heeft. België heeft immers met meer tachtig lan¬den een dubbelbelastingverdrag afgesloten, en daar zitten alle klassieke vakantielanden bij. Dit betekent dat de eventuele winst bij verkoop wordt belast in het land waar het tweede verblijf is gelegen. In België moet je hier zelfs helemaal geen melding van maken in je belastingaangifte. Hoeveel belastingen je nu betaalt in het buitenland op de behaalde winst, is natuurlijk afhankelijk van land tot land. Hier kunnen grote verschillen optreden. Ook dan is je goed informeren de boodschap, want je kijkt meestal tegen een belasting aan die niet altijd even leuk is en hoger dan wat je in België ter zake soms gewend bent.

 

In Frankrijk zal het de notaris zijn die op de verkoopsom een 16 procent inhoudt op de gerealiseerde winst en die doorstort aan de Franse staat. De meerwaarde waarop je de belasting betaalt, is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de geïndexeerde aankoopprijs verhoogd met allerlei kosten zoals de registratierechten en notariskosten. Maar het is nog complexer dan dat: de meerwaarde is zelfs in bepaalde gevallen helemaal vrijgesteld als je het pand meer dan vijftien jaar bezit.

 

In Spanje bedraagt de meerwaardebelasting 35 procent, maar Spaanse rijksinwoners betalen slechts 15 procent. Dit is duidelijk in strijd met de Europese regelgeving. Afwachten, dus. In Italië is er dan weer een meerwaardebelasting als je verkoopt binnen de vijf jaar, een beetje vergelijkbaar met het Belgisch verhaal. Informeer je grondig, want de fiscale wetgeving verandert ook in andere landen constant, net zoals in België …

 

4 Moet ik helemaal geen belastingen meer betalen als ik in het buitenland ga wonen?

Geregeld worden er aan de toog allerlei spannende fiscale verhalen verteld van hij die geen belasting betaalt doordat hij op papier in Spanje of Turkije woont en in België zogenaamd uitgeschreven is. Dat is larie. Zolang je effectief in België woont, word je hier belast. In België wonen is een feitenkwestie. In¬geschreven zijn op de gemeente is één element, maar niet bepalend. Als je kinderen hier naar school gaan en je hier echt leeft, dan woon je hier. Uiteraard zullen er altijd mensen zijn die op deze manier aan de belastingen ontsnappen en door de mazen van de fiscale wet kruipen, maar dit heeft niets met fiscaliteit te maken, maar met geluk of tijdsgebrek van de belas¬tingambtenaren. En zélfs als je hier niet woont, maar je zogenaamde zetel van fortuin zich in België bevindt (dus je inkomstenbronnen), dan ook word je in België belast. Nationa¬liteit speelt hierbij geen enkele rol. Ben je als Belg bijvoorbeeld genaturaliseerd tot Zuid-Afrikaan maar leef je in België, dan word je hier belast.

 

5.Wat zijn op fiscaal vlak de meest aantrekkelijke locaties voor gepensioneerden?

Als je niet meer werkt en met volle teugen wilt genieten van je tweede verblijf, dan zijn er mogelijkheden. Je kunt dan inderdaad gaan wonen in een ander land (maar je woont daar dan ook echt) en bijvoorbeeld nog een pied-à-terre in België aanhouden. Of je dan minder wordt belast in je nieuwe thuisland, hangt af van de fiscaliteit ter plaatse. Maar er zijn zeer aantrekkelijke locaties voor de pensionado’s: we denken aan Malta, Cyprus, Costa Rica, Kroatië …

 

  1. En hoe zit het met de successierechten?

Jouw buitenlandse pand zou wel eens een goede investering kunnen blijken en flink in waarde stijgen. Betalen je kinderen dan bij een eventueel overlijden hierop nog eens successierechten? Dit zou spijtig zijn. Op gebied van de successierechten is er erg weinig geregeld. Zo heeft België alleen met Frankrijk en Zweden een dubbelbelastingverdrag om te vermijden dat je tweemaal successierechten betaalt. Bij overlijden is er dus zeker dubbele belasting mogelijk. Je krijgt dan in België wel een vermindering voor wat er reeds werd betaald in het buitenland aan successierechten op het onroerend goed. Dus hier is wel enige taksplanning op zijn plaats wil je niet voor onaangename verrassingen komen te staan.

 

7.Waar zijn de successierechten het laagst?

In een aantal landen zijn de successierechten erg laag, zoals in Portugal, Malta, Monaco, Luxemburg … In Italië waren de successierechten afgeschaft, maar zijn ze ondertussen door de regering Prodi weer gedeeltelijk opnieuw ingevoerd.

 

  1. Kan ik mijn huis in het buitenland echt niet anoniem kopen?

Als je al het voorgaande leest, ben je misschien wat afgeschrikt door alle fiscale implicaties bij de aankoop van een tweede pand. Je kan ook echter anoniem een buitenlands pand aankopen met alle fiscale voordelen van dien. Zo kopen heel wat Britten in Spanje en Portugal met een buitenlandse (offshore) vennootschap een pand. Britten maken dan meestal gebruik van de zogenaamde anonieme nominee companies. In Frankrijk is er een interessante Franse vennootschapsvorm om onroerend goed mee te kopen, de zogenaamde société civile immobilière (SCI), die ook wel een belangrijke anonimiteit kan bieden en andere fiscale voordelen. Er zijn tal van vennootschapsvormen mogelijk met elk zijn eigenheid en voor- en nadelen. Dit heeft zo zijn voordelen op belastinggebied in het thuisland, maar ook naar successierechten en meerwaardebelasting toe.

 

Mits een goede begeleiding vallen de kosten van dergelijke constructie best mee en kunnen de voordelen aanzienlijk zijn. Maar je moet wel beseffen waar je aan begint, er komen toch wel wat jaarlijkse kosten en administratie bij kijken. Maar je doet dan wel je ding, los van de Belgische fiscus. Of een dergelijke constructie aangewezen is, moet blijken uit een gesprek met een gespecialiseerd fiscalist die je in alle eerlijkheid op de voor- en nadelen wijst. Je doet dit niet voor een pand van 150.000 euro.

 

  1. Kan ik buitenlands vastgoed kopen met mijn Belgisch vennootschap?

Heb je in België al een vennootschap omdat je zakelijk actief bent, weet dan dat je perfect met je Belgische vennootschap een buitenlands vastgoed kunt kopen. Op deze manier kun je met je Belgische winst een buitenlands pand financieren. Uiteraard zal de fiscus je dan wel belasten op het voordeel dat je geniet doordat je van dat pand gebruik mag maken, maar al bij al valt dit nog best mee.

 

  1. Zijn er websites die me alvast kunnen informeren?

Er zijn honderden websites rond tweede verblijven op het internet. Meestal gaat het om commerciële websites waarop je na wat zoeken ook fiscale en juridische informatie vindt. Wees kritisch met de aangeboden informatie en ga er niet zomaar van uit dat al wat wordt verteld 100 procent.

 

Author: John Wolfendale

0 Comment

Leave a Comment

Your email address will not be published.